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Roma la città più cara al Sud le ristrutturazioni più economiche

Milano, novembre 2015 – La conferma dei bonus fiscali per ristrutturare e migliorare l’efficienza
energetica degli immobili rivela l’importanza di questo tipo di interventi per il patrimonio
immobiliare italiano. Ma quanto costa ristrutturare un immobile? Alla domanda hanno risposto i
portali ProntoPro.it (http://www.prontopro.it), startup che mette in contatto domanda e offerta
di lavoro professionale e artigiano, e Immobiliare.it (http://www.immobiliare.it), sito di annunci
leader in Italia. Secondo l’analisi, il costo medio di un intervento su un appartamento tipo
equivale a 34.000 euro.

Lo studio è stato condotto prendendo come esempio un bilocale di 70 metri quadrati – nei venti
capoluoghi di regione – posto al primo piano di uno stabile in area semi-centrale, per il quale fosse
necessario procedere a demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature,
pavimenti e rivestimenti, opere da imbianchino, opere da idraulico, impianto di riscaldamento,
impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell’aria, infissi e fornitura materiali.
ProntoPro.it ha analizzato i preventivi disponibili sul portale, arricchendo il campione con ulteriori
interviste, e ha costruito la mappa italiana dei costi delle ristrutturazioni.

Se a livello nazionale il prezzo medio di un immobile come quello considerato è pari a 133.500
euro, analizzando le cifre richieste nei venti capoluoghi emerge che Roma è la città più cara in cui
comprare un immobile da ristrutturare (235.750 euro), ma anche quella in cui i lavori costano di
più, dato che la spesa media è pari a 38.900 euro.

Milano arriva seconda, sia per i prezzi richiesti, qui mediamente pari a 226.650 euro, sia per le
spese da sostenere per la ristrutturazione, che hanno registrato una media di 37.500 euro. Benché
nell’ultimo Osservatorio di Immobiliare.it Firenze fosse stata eletta città più cara d’Italia per i suoi
immobili, le cose cambiano quando si isolano quelli da ristrutturare: il capoluogo toscano si piazza
terzo in classifica, con una media pari a 214.000 euro. Per ciò che, invece, riguarda il costo delle
ristrutturazioni, la terza città più cara è Trento: qui mettere mano a un immobile tipo costa in
media 35.850 euro.

Di contro, è emerso che il capoluogo di regione in cui costa meno ristrutturare è Catanzaro, dove
la media si è fermata a 28.850 euro. Sono tutte città del Sud quelle che occupano il podio della
convenienza: al secondo posto si è classificata Palermo, dove nel complesso i lavori arrivano a
costare mediamente 29.700 euro; terza è Campobasso, in cui chi vuole ristrutturare un
appartamento deve mettere in conto 30.050 euro.

«Con la proroga dei bonus per le ristrutturazioni anche per il 2016, il business dei lavori in casa
potrà contare su un bacino di utenza ampio e variegato – dichiara Marco Ogliengo, CEO di

Prontopro.it – a cui professionisti e artigiani dovranno rispondere in modo sempre più veloce ed
efficace. In questo senso, il web è un luogo di scambio irrinunciabile dove far conoscere la propria
offerta».

Segue tabella per i venti capoluoghi di regione con i costi medi dei bilocali (70 metri quadrati) da
ristrutturare e la spesa media degli interventi di ristrutturazione:

roma

Iva Agevolata Edilizia

agevolazioni_IVA

L’Agenzia delle Entrate, in un recente intervento, con la circolare 15 del 12 luglio 2018, si è occupata della disciplina dei beni significativi la cui categoria incide sulle agevolazioni Iva previsti nell’ambito delle ristrutturazioni edilizie.

Tali beni sono individuati dal DM del 29 dicembre 1999 e inoltre l’argomento è stato già oggetto di intervento da parte dell’ultima Legge di Bilancio che aveva fornito una interpretazione autentica della normativa, con riferimento specifico alla quantificazione del valore del bene significativo.

Ai sensi della Legge 488/1999, gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione eseguiti su fabbricati a prevalente destinazione abitativa, prevedono una aliquota Iva del 10%.

L’agevolazione coinvolge le prestazioni di servizi complessivamente rese e quindi comprende anche le materie prime e semilavorate e gli altri beni necessari per realizzare l’intervento, a condizione che siano forniti da chi ha eseguito i lavori. Alcune limitazioni sono previste per i cosiddetti beni significativi.

Ristrutturazioni edilizie: i beni significativi

I beni significativi sono tassativamente individuati dal D.M. del 29 dicembre 1999 e sono in particolare:

  • ascensori e montacarichi;
  • infissi esterni ed interni;
  • caldaie;
  • videocitofoni;
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
  • sanitari e rubinetterie da bagno;
  • impianti di sicurezza.

Per tali beni è stata posta la presunzione che il loro valore assuma una certa rilevanza rispetto a quello delle forniture effettuate nell’ambito degli interventi (agevolati) di recupero del patrimonio edilizio.

Come detto tale elenco è tassativo, in quanto la limitazione all’applicazione dell’aliquota Iva nella misura del 10% per cento opera solo in relazione ai beni indicati dal decreto ministeriale.

Negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, dove i beni impiegati siano significativi, l’applicazione dell’aliquota ridotta trova una limitazione se il loro valore supera il 50% dell’intero corrispettivo.

In particolare se il valore di tali beni non supera il 50% del valore della prestazione, l’Iva al 10% si applica sull’intero valore della prestazione, compresa la fornitura dei beni, se invece il valore supera il 50% del valore della prestazione, su tali beni l’aliquota del 10% si applica solo fino alla concorrenza del valore della prestazione, considerato al netto del valore dei beni significativi medesimi.

Ristrutturazioni edilizie: rilevanza delle parti staccate

L’ultima Legge di Bilancio (Legge 205/2017) è intervenuta su tale argomento con una norma di interpretazione autentica, chiarendo, in particolare il criterio con il quale deve essere determinata la rilevanza delle parti staccate dei beni significativi, per calcolare il valore di questi ultimi, le modalità di determinazione del valore dei beni significativi, le modalità di fatturazione della prestazione di servizi nella quale è compresa la cessione di un bene significativo.

In base alla norma di interpretazione autentica, la verifica sulla rilevanza delle parti staccate rispetto al bene significativo, ai fini della corretta determinazione della base imponibile sulla quale applicare l’Iva al 10% “si effettua in base all’autonomia funzionale delle parti rispetto al bene significativo.

Le parti staccate dei beni significativi (con riferimento al valore delle stesse), solo se connotate dalla loro autonomia funzionale rispetto al bene significativo non sono comprese nel valore del bene significativo, per la verifica della quota di valore non soggetta ad aliquota del 10%.

Se invece la parte staccata concorre alla normale funzionalità dei beni significativi ed è priva di una propria autonomia funzionale, la stessa deve essere considerata parte integrante dei medesimi beni.

Il valore della parte staccata deve confluire, per la determinazione del limite cui applicare l’aliquota Iva del 10%, nel valore dei beni significativi.

Inoltre se un intervento di manutenzione agevolato abbia ad oggetto l’installazione/sostituzione della sola parte staccata di un bene significativo (già installato in precedenza), ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata, non è necessario alcun apprezzamento in merito all’autonomia funzionale di tale componente rispetto al bene significativo, in tal caso, l’intervento non ha ad oggetto l’installazione del bene significativo, bensì la sostituzione/installazione di una sua parte staccata.

Di conseguenza ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 10% il valore della parte staccata è attratto nel valore complessivo della prestazione di servizi.

Detrazione Irpef 2015

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Il disegno di legge di stabilità per il 2015, approvato mercoledì scorso dal Governo, prevede la proroga a tutto il prossimo anno della detrazione Irpef del 50% sulle ristrutturazioni edilizie, sui mobili e sui grandi elettrodomestici e di quella Irpef e Ires del 65% sui lavori per il risparmio energetico qualificato. Non è stata modificata, invece, la detrazione Irpef ed Ires del 65% sugli interventi antisismici “qualificati”, che quindi sarà ridotta al 50% per i pagamenti del 2015. Infine, per i lavori verdi sulle parti comuni condominiali, il bonus del 65% è stato prorogato dal 30 giugno 2015 al 31 dicembre 2015, eliminandolo definitivamente dal 2016. A seguito di queste proroghe, non è necessario modificare i riferimenti normativi da indicare nei bonifici, quindi, per il risparmio energetico qualificato (compresi gli interventi verdi nei condomini) la norma agevolativa è sempre l’articolo 1, commi da 344 a 347 della Legge 296/2006, mentre per le ristrutturazioni edilizie, le misure antisismiche “qualificate” e l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici va indicato l’articolo 16-bis del Tuir.

DOCUMENTI
La mappa delle detrazioni
Risparmio energetico
Il disegno di legge ha prorogato sino alla fine del 2015 l’aumento dal 55% al 65% della detrazione Irpef e Ires sugli interventi per il risparmio energetico qualificato degli edifici, in vigore dal 6 giugno 2013. In precedenza, era previsto che le spese sostenute nel 2015, fossero agevolate al 50 per cento.
Dal 2016 questa agevolazione per i lavori verdi “qualificati”, prevista dalla Legge 296/06, non sarà più utilizzabile, ma si potrà applicare solo l’articolo 16-bis, comma 1, lettera h), del Tuir per il risparmio energetico generico (basta il bonifico parlante e non va inviata la scheda tecnica all’Enea, entro 90 giorni dalla fine del lavori), il quale incentiva tutti gli interventi «relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici», senza dover rispettare i rigidi requisiti previsti dal decreto dello Sviluppo economico 11 marzo 2008 e dalla Legge 296/06 (si veda Il Sole 24 Ore del 26 luglio 2012).
Condomini efficienti
Per gli interventi sul risparmio energetico «relativi a parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del Codice Civile» o che interessano «tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio», la detrazione del 65%, in vigore dal 6 giugno 2013, è stata prorogata dal Dl di stabilità 2015 fino al 31 dicembre 2015. In precedenza, era previsto che le spese sostenute fino al 30 giugno 2015 fossero agevolate al 65% e che quelle sostenute dall’1 luglio 2015 e fino al 30 giugno 2016 beneficiassero del bonus del 50%.
La riduzione del periodo agevolato di 6 mesi (prima metà del 2016), quindi, è stata bilanciata con l’aumento della percentuale del bonus dal 50% al 65% per il secondo semestre del 2015.
Limiti 55-65%
Per gli interventi sul risparmio energetico, l’aumento delle percentuali di detrazione dal 55% al 65% (dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015) non incidono sull’importo massimo dello sconto Irpef ed Ires spettante, in quanto la variazione influenza la spesa massima agevolabile. La norma istitutiva della detrazione del 55%, infatti, prevede solo dei limiti di “detrazione” e non dei livelli massimi di spesa agevolabile; l’aumento della percentuale comporta, quindi, una diminuzione della spesa massima agevolabile per lo stesso intervento.
Recupero patrimonio edilizio
La maxi-detrazione del 50% sugli interventi sul recupero del patrimonio edilizio (manutenzioni, ristrutturazioni e restauro e risanamento conservativo), applicabile dal 26 giugno 2012, è stata prorogata sino alla fine del 2015. In precedenza era previsto che le spese sostenute nel 2015 fossero agevolate al 40 per cento. Dall’1 gennaio 2016, comunque, si ritornerà a regime alla percentuale ordinaria del 36 per cento.
La proroga riguarda anche il limite massimo di spesa per singola unità immobiliare, che rimarrà di 96mila euro sino a fine 2015, per tornare ai consueti 48mila euro dal 2016. L’importo massimo della detrazione per singola unità immobiliare, quindi, sarà di 48mila euro sino a fine 2015 e di 17.280 dal 2016 in poi.
Misure antisismiche
Il disegno di legge non ha modificato, invece, la detrazione Irpef ed Ires del 65% sulle misure antisismiche dell’abitazione principale o delle costruzioni adibite ad attività produttive (”edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità”, zone 1 e 2, Opcm 20 marzo 2003, n. 3274), quindi, solo per i bonifici effettuati dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2014 si potrà beneficiare, con le regole delle ristrutturazioni edilizie, della percentuale super-agevolata del 65%, mentre per i pagamenti del 2015 si dovrà applicare la minore detrazione del 50 per cento.

Certificazione Energetica

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La certificazione energetica degli edifici è una procedura di valutazione volta a promuovere il miglioramento del rendimento energetico degli edifici, grazie alla informazione fornita ai proprietari ed utilizzatori, dei suoi consumi energetici richiesti per mantenere un determinato clima interno. Essa fa parte delle misure volte alla tutela dell’ambiente, sia per un conseguente freno all’utilizzo delle risorse naturali, sia per un desiderabile contenimento delle emissioni clima alteranti. L’attenzione a questo settore è tanto più giustificato dalla considerazione che il 40% dei consumi finali globali di energia della Comunità Europea è rappresentato da quella impiegata nel settore residenziale e terziario, principalmente per gli edifici. Questa procedura deve tenere conto delle condizioni climatiche e locali, del tipo di impianto di riscaldamento e condizionamento, dell’eventuale impiego di fonti di energia rinnovabili e delle caratteristiche architettoniche dell’edificio.Questa procedura di valutazione è stata prevista dalle direttive europee 2002/91/CE e 2006/32/CE.

Per quanto riguarda l’Italia, con l’espressione «certificazione energetica degli edifici», o nella dizione alternativa di «certificazione di rendimento energetico dell’edificio», si intende il processo di produzione di un documento attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell’edificio. Questo documento prendeva inizialmente il nome di «attestato di certificazione energetica o di rendimento energetico dell’edificio» (punto d) art.2 Dgls 192/2005) e permette di stabilire criteri, condizioni e modalità per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici. Il contenimento dei consumi è volto a contribuire al conseguimento degli obiettivi nazionali di limitazione delle emissioni di gas a effetto serra posti dal protocollo di Kyoto. Inoltre si vuole promuovere la competitività dei comparti più avanzati del settore attraverso lo sviluppo tecnologico conseguente.

La disciplina complessiva in tema di rendimento energetico dell’edilizia è contenuta nel d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (attuativo della direttiva 2002/91/CE) e successive modifiche ed integrazioni. L’attestato di certificazione energetica, redatto secondo le particolari norme e i criteri di cui alla relativa normativa, attestano la prestazione, l’efficienza o il rendimento energetico di un edificio e altresì contiene le raccomandazioni per il miglioramento della prestazione energetica del medesimo (art. 2, comma 3, all. A al d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311). Con il DL n.63/2013 del 4 giugno 2013 la denominazione dell’attestato appena citato è stato modificato in «attestato di prestazione energetica».

La normativa nazionale italiana

La normativa in materia di certificazione energetica degli edifici è contenuta nel d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, recante le disposizioni di attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico dell’edilizia. Tale normativa è stata successivamente modificata da una serie di ulteriori provvedimenti legislativi, fra i quali devono ricordarsi:

  • D.lgs. 311/06, in vigore dal 2/2/2007: “disposizioni correttive al D.lgs.192/05”
  • D.lgs. 30 maggio 2008, n. 115, recante Attuazione della direttiva 2006/32/CE relativa all’efficienza degli usi finali dell’energia e i servizi energetici e abrogazione della direttiva 93/76/CEE, di cui devono segnalarsi l’art. 11, rubricato Semplificazione e razionalizzazione delle procedure amministrative e regolamentari, il quale detta disposizioni volte ad incentivare gli interventi di riqualificazione energetica e di ricorso ad energie alternative e l’art. 18, il quale stabilisce la disciplina applicabile in via transitoria alle fattispecie precedenti l’emanazione dei decreti previsti dall’art. 4, comma 1, lettere a), b), c) del d.lgs. 192/2005;
  • D.l. 25 giugno 2008, n. 112, convertito nella l. 6 agosto 2008, n. 133, il cui art. 35, comma 2-bis, ha disposto l’abrogazione dei commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005, i quali prevedevano, a pena di nullità del contratto, l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica agli atti traslativi a titolo oneroso, nonché l’obbligo di consegna e/o messa a disposizione dello stesso a favore del conduttore.* DPR 59/09, in vigore dal 25/06/09
  • DM 26 giugno 2009 (linee guida nazionali)
  • D.lgs. 3 marzo 2011, n.28 in vigore dal 27/03/11: “Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE. (11G0067)”
  • Decreto 22 novembre 2012, “Modifica del decreto 26 giugno 2009, recante: «Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici.»”.
  • Decreto Legge Destinazione Italia, 23 dicembre 2013, convertito con modificazioni con la legge n° 9/2014

Sul territorio italiano, a decorrere dal 2005, si deve procedere alla certificazione energetica degli edifici, introdotta come principio in Italia dalla Legge 10/91.

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